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[JurisHebdo] : “Pour une nouvelle loi Hoguet !” par Jean-François Buet et Etienne Ginot, Président de l’UNIS

Les dix années passées ont été révolutionnaires pour l’exercice des métiers de l’immobilier en général. Il est temps d’adapter la loi du 2 janvier 1970. Le projet de loi en gestation au sein du ministère devrait se situer dans la lignée de nos propositions.

L’intermédiation immobilière en France c’est, au quotidien, 48 000 entreprises qui administrent 7 millions de lots en copropriété, 2 millions de biens en gérance et qui réalisent plus de 400000 transactions sur logements anciens. Avec 170 000 emplois et un chiffre d’affaires de 18 milliards d’euros pour les activités d’agent immobilier et d’administrateur de biens, elle contribue à hauteur de 13 % de la valeur ajoutée de l’ensemble des activités économiques du pays.

Cette réussite réside pour une grande part dans la capacité d’une profession, fidèle à ses valeurs d’origine, à innover au fil du temps en faveur d’une qualité de services toujours plus poussée. Les structures familiales et autres agences patrimoniales d’après-guerre ont progressivement cédé la place à de véritables entreprises, comme en témoignent l’explosion du nombre d’entrepreneurs indépendants, l’émergence des groupes et des franchises.

La loi Hoguet de 1970 n’est pas étrangère à cette réussite. Le développement de l’intermédiation immobilière a en effet été garanti par la moralisation de la profession et le respect de trois piliers fondamentaux plébiscités par les professionnels eux-mêmes : un cadre législatif strict des compétences d’accès à la profession, une obligation d’assurance de responsabilité civile professionnelle, et une garantie financière dès lors que le professionnel détient des fonds au nom et pour le compte de sa clientèle.

Dans ce contexte, ceux qui viendraient s’opposer à la raison d’être de la profession et à son aptitude à servir les intérêts des clients se heurteraient à la réalité des chiffres : les agents immobiliers ont depuis gagné 40 % de parts de marché du particulier à particulier, 60 % des transactions sur logements anciens sont réalisées par les agents immobiliers contre 20 % en 1970, et 90 % des immeubles en copropriété sont gérés par des syndics professionnels, les enquêtes d’opinions révélant que 85 % des Français apprécient le service rendu par leur syndic de copropriété.

Pour autant, si depuis 40 ans l’architecture de la loi Hoguet n’a pas évolué, on peut se poser la question de savoir si elle est en mesure de faire face aux évolutions qui ont marqué le début du XXIe siècle.

Il va sans dire que les conditions d’exercice des métiers se sont complexifiées. De la loi de la jungle, on est passé à la jungle des lois : multiplicité des textes, renforcements des codes de la consommation, de la construction et de l’habitation, du commerce ou encore transposition de directives européennes conduisent chaque jour les professionnels à acquérir toujours plus de compétences juridiques, techniques, comptables, commerciales…

Les besoins de la clientèle ont évolué. Sur fond de pressions consuméristes et technologiques, « tout ou presque » est accessible en ligne: offre globale à la vente et à la location, argus des prix, visites virtuelles, conseils juridiques, diagnostics, simulateurs et comparateurs de financement, de devis… En quelques clics, la clientèle s’improviserait presque agent immobilier, juriste, comptable, voire même syndic ! C’est irréaliste, mais une chose est sûre, le consommateur est devenu de plus en plus exigeant.

Le rôle de l’agent immobilier a changé aussi puisqu’il doit, outre l’intermédiation habituelle, entreprendre toutes les démarches utiles pour le compte de ses clients : recherche de diagnostiqueurs, de plans de financement, démarches administratives, services à la personne… L’administrateur de biens devient un véritable conseiller en gestion de patrimoine, et le syndic, au-delà de veiller à la réglementation en vigueur et à la gestion des parties communes, endosse un rôle social, d’animateur de la collectivité, voire d’arbitre, acteur incontournable au sein de la copropriété.

Malheureusement des marchés « d’opportunité » se développent sous l’impulsion de certains acteurs cupides qui considèrent l’immobilier comme un job et non comme un métier. L’exercice des métiers, exacerbé par la concurrence, devient propice à la pratique du « low-cost » au détriment du devoir de conseil nécessaire à la sécurisation des transactions. La profession n’est-elle plus en mesure de préserver les intérêts de la clientèle? N’est-elle plus capable de répondre à ses attentes ? La profession mérite-t-elle de voir son image souillée dans les médias ou dans l’esprit du législateur ? Certes non. Il apparaît seulement primordial d’apporter de nouvelles garanties aux consommateurs.

Comment ? Avec ambition, en s’appuyant sur la force du diagnostic et en se posant les bonnes questions. Les règles fixées par la loi Hoguet, qui rappelons-le régissent les conditions d’accès à la profession et d’exercice des métiers, fournissent-elle toujours un cadre adapté au développement des entreprises et à la préservation de l’emploi ? Définissent-elles encore un standard de qualité de services adapté à la sécurisation des consommateurs et à la transparence? Constituent-elles toujours un remède pour protéger le consommateur des abus de certains professionnels ?

Les Etats Généraux des Professions Immobilières ont permis à la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et à l’Union des syndicats immobiliers (UNIS) de répondre à ces questions. À l’issue d’une large concertation, elles sont parvenues à l’émergence d’un consensus pour réviser les conditions d’accès aux professions immobilières et d’exercice des métiers adaptées au développement des entreprises et à la préservation de l’emploi, garantir un standard de qualité de services adapté à la sécurisation des projets de la clientèle et à la transparence et lutter contre les pratiques illicites et l’amateurisme afin de protéger le consommateur des abus.

À la prochaine loi-cadre sur le logement d’entériner ce formidable consensus !

 

 

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