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La FNAIM dit pourquoi la GUL est vouée à l’échec

La garantie universelle des loyers (GUL) est l’une des principales mesures contenues dans le projet de loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) soutenu par Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement. Elle est présentée comme la solution nouvelle qui va résoudre les difficultés locatives. Or, cette mesure n’est pas une nouveauté et elle ne résoudra rien. Elle a eu un précédent, la GRL, qui a été un échec.

 La GUL ne résoudra pas les difficultés locatives

 Son principe est généreux et séduisant : garantir contre les impayés tous les propriétaires et tous les locataires. Mais, au stade du projet de loi, le flou est volontairement entretenu sur ses modalités pratiques, renvoyées à des décrets d’application. On sait seulement que ce sera une garantie d’Etat, c’est-à-dire financée par l’impôt (quelle que soit sa forme), qu’elle sera certainement universelle, c’est-à-dire obligatoire et que sa gestion sera confiée à une agence publique (l’administration ou assimilé).

 Le risque couvert est excessif. Il est fortement question que la GUL couvre les locataires jusqu’à un taux d’effort de 50 %. Ce taux d’effort, rapport entre le loyer et les revenus, est aujourd’hui considéré comme insupportable quand il excède 30 % des revenus. L’élever à 50 % est irresponsable et incompréhensible au moment même où l’instauration d’un fichier positif des crédits est envisagé pour lutter contre le surendettement.

L’universalité est dangereuse : elle va créer elle-même le risque en déresponsabilisant les locataires et, sans doute aussi, les propriétaires. Si, de notoriété publique, l’impayé n’a plus aucune conséquence a priori, ni sur la perception du loyer par le propriétaire, indemnisé, ni sur le locataire, protégé, le paiement du loyer semblera superfétatoire. Au moindre embarras financier, le locataire se sentira délivré à bon compte de ses obligations… Le dispositif explosera.

 La GUL ne réussira pas là où la GRL a échoué

 La GUL n’est pas la première tentative d’assurance loyers impayés créée à l’initiative de l’Etat. Il y a un précédent récent, la garantie des risques locatifs (GRL), qui existe toujours, au moins sur le papier.

La GRL voulait, elle aussi, couvrir un large spectre de locataires, jusqu’à 50 % de taux d’effort. Le rapport sinistre à prime s’est dangereusement dégradé, en particulier pour la partie publique du dispositif, qui couvrait les locataires dont les taux d’effort étaient les plus lourds. Seulement cinq compagnies d’assurance ont joué le jeu, et quatre d’entre elles ont fini par jeter l’éponge : une entreprise privée ne peut pas se permettre de poursuivre une activité à perte.

La FNAIM fait des propositions

 Pour être efficace et viable, une garantie de loyers doit présenter des caractéristiques minimales :

– la GUL devrait être ciblée à la fois socialement et géographiquement.

D’une part, être réservée aux ménages qui faute d’un garant externe ne peuvent se loger et d’autre part, être limitée aux territoires tendus, là où la demande ne peut être satisfaite faute d’une offre suffisante.

– être une garantie « de base » pour les loyers et charges impayés ainsi que pour les frais de contentieux à la charge du propriétaire ; ce dernier pourrait souscrire, en plus, une assurance facultative contre les dégradations ainsi que des garanties complémentaires optionnelles.

– permettre le cumul de la garantie de loyers avec un cautionnement.

– être complétée par une assurance obligatoire à la charge du locataire pour couvrir les risques liés aux aléas de la vie.

3 Reponses à La FNAIM dit pourquoi la GUL est vouée à l’échec

  1. LEGENDRE dit :

    Monsieur,

    Je suis propriétaire bailleur, a ce jour dans la presse, toute les interventions vont dans le sens de Madame DUFLOT, la baisse des prix, la chute des ventes, c’est anxiogène, il faut vraiment un climat de confiance, l’immobilier et le batiment sont scéllés, les propriétaires qu’ils soient vendeurs ou acheteurs ne sont pas des vaches à lait, ni des marionnettes, donnez tout les pouvoirs aux acquéreurs ou aux locataires, vous ne ferez que paupériser, l’ensemble.

    Ce n’est pas le volume, qui sera bénéfique, il faut que tout le monde soit gagnant, les prix sont aussi en fonction du marché mondial, et Paris n’est pas une ville de province, de plus il faut compter sur le taux du crédit très bas, vous n’inciterez pas les vendeurs à vendre, si vous continuer, à les rabaisser, ni les bailleurs à louer, nous ne sommes pas des gens de second ordres, quant aux prix dans un même immeuble les disparité peuvent être important, vous avez des appartements rénovés ou pas, des immeubles rénovés ou pas, mais personne n’en fait état, aussi si vous souhaitez tellement que les prix baisses pourquoi ne pas baisser vos honoraires, vous savez on peut réaliser soit même sa vente et les notaires aussi sont de bons conseils, d’ailleurs leurs honoraires et les taxes d’états seraient aussi a revoir, pourquoi taper sur vos clients, copropriétaires, bailleurs, vendeurs, les locataires ne sont pas tout, et principalement, ce sens unique permanent depuis plus de 50 ans, sclérose ce marché, je préfère laisser mon appartement vide, si je le loue cela me coutera plus cher, le rendement est négatif, voilà continuer, comme vous le faite si vous souhaiter une France comme le veut Madame DUFLOT, de type des anciens pays de l’Est.

    Défendez vos clients et non l’immobilier ne baissera pas pour faire plaisir, car c’est ruiné beaucoup de propriétaires, ainsi que les banques les assurances, les bâtiments les services et vous.

    Laurence LEGENDRE

  2. portat dit :

    Actuellement le risque vis a vis des impyés ainsi que celui lié aux dégradations est mal réparti entre le locataire et le propriétaire; l’idéee d’une assurance obligatoire prise par le locataire me parait réequilibré qq peu la done.
    Tout comme l’assurance responsabilité civile, présenter le dit contrat lors de la signature du bail, et en justifier chaque année son renouvellement au bailleur.
    merci pour vostre travail de protection vis à vis des baillesurs
    Catherine Portat

  3. JML dit :

    Il reste étonnant de voir une « telle mobilisation » pour un projet de loi qui ne révolutionne pas grand chose, à moins qu’il ne s’agisse de faire pièce au discours politique, qui tente de masquer la faiblesse du texte annoncé en visant par la parole « les professionnels de l’immobilier » :
    – l’assurance loyers impayés est déjà courante et sa généralisation, à l’image GRL, aura un effet négligeable aussi bien concernant le montant des loyers que sur la mise en location de biens jusque là absents du marché.
    – concernant la « forfaitisation » et la part maximale facturable au preneur (baux d’habitation); on ne sait pas grand chose sinon que l’on table sur la possibilité de ne facturer que la rédaction du bail et les frais d’établissement des états des lieux. Pour le montant, on parle de l’équivalent d’un loyer maximum… Alors ? S’agissant d’un bail 1989 où est le problème ? Non seulement le projet à ce stade offre une situation de facturation nouvelle du locataire (qui ne tiendra pas), les frais d’états des lieux, en contradiction avec la loi 1989. D’autre part, la facturation à un montant égal à un mois de loyer pour la signature du bail est quasiment la norme. Effectivement c’est dramatique…
    – sur la même « forfaitisation » mais à l’égard de la gestion de copro.: on ne sait… rien… Soit la liste définie par décret sera complète et il n’y aura aucun problème, soit elle sera lacunaire et les forfaits de gestion augmenteront pour compenser…

    Bref, la loi est un affichage qui ne change pas grand chose, au moins en l’état du projet. Aussi, proclamer que la « profession » (vocable qui recouvre tellement d’activités différentes…) est en danger semble bien péremptoire.

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