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Un procédé inadmissible et méprisant !

C’est arrivé ces derniers jours, alors que la France venait de voter et d’élire un nouveau Président de la République, alors que naissait dans le pays un espoir de renouveau, des mœurs politiques, des méthodes de gouvernement, des idées.
Plus de 400 décrets ont été pris en fin de semaine dernière à la hâte durant les ultimes heures d’un quinquennat à bout de souffle, touchant pour nombre d’entre eux à la vie quotidienne des ménages et à leur logement en particulier ! Comment peut-on imaginer que notre administration soit capable de telles manoeuvres indignes de notre démocratie !

Projet de loi Egalité et Citoyenneté / Parc social : des mesures encore timides, mais un pas en avant vers la mobilité

Le projet de loi Égalité et Citoyenneté, dans son article 27, prévoit quelques mesures. « Elles sont encore très timides, mais c’est un pas en avant vers une meilleure mobilité entre le parc public et le parc privé » décrypte Jean-François BUET, Président de la FNAIM, qui se dit satisfait de cet article du projet, mais qui ajoute que « cela ne concernera sans doute que très peu de locataires ».
Ainsi, il est prévu de rehausser le plafond du supplément de loyer de solidarité, afin que le loyer ne soit plus plafonné à 25% des ressources du ménage, mais a 35%.
Dans les zones tendues, il est également prévu d’abaisser le seuil de ressources à partir duquel les bailleurs sociaux devront donner congé aux ménages locataires. Ce seuil passe de 200% des ressources du ménage à 150%, soit 2,5 fois le plafond de ressources. Il ramène également le délai à partir duquel le locataire devra quitter les lieux à 18 mois, contre 3 ans actuellement.

Pour un Président de la République éclairé sur la politique du logement

On ne peut pas dire que la politique du logement obsède la campagne des élections présidentielles. Le redémarrage de l’activité de vente du neuf, la reprise consécutive des mises en chantiers et des autorisations de construire, la vigueur retrouvée du marché de la revente, largement portés par la baisse des taux d’intérêt, ont eu tendance à faire croire que tout allait bien. Les problèmes structurels ont fini par être masqués.

Il est essentiel de dire de quelle politique du logement la France a besoin. Elle a d’abord besoin d’un Président qui mesure que le logement est cardinal, pour l’emploi, pour la croissance, pour la paix sociale, et qu’il n’est pas accessoire aux autres pans de la politique. L’intérêt du chef de l’État se manifestera par l’attribution de prérogatives larges pour le ministre en charge du logement, incluant l’aménagement du territoire et l’équipement, et ayant du poids dans les arbitrages, notamment budgétaires.

On attend également du futur Président qu’il porte un regard juste sur les acteurs du logement, ceux du public et ceux du privé. L’impératif de mixité du logement HLM ne doit pas lui faire négliger sa mission centrale, qui est de loger les familles n’ayant pas accès au logement privé. Symétriquement, il n’est pas admissible d’oublier le logement social de fait: le parc privé, locatif et en accession, loge une fraction importante des personnes à faibles ressources ou modestes. A ce titre, conformément aux critères européens, c’est le profil de l’occupant qui doit qualifier le logement, et non le producteur du service. Le même régime civil, financier et fiscal doit être appliqué à ceux qui participent à la même mission, en particulier sociale.

Le pays a ensuite besoin de stabilité et de simplicité juridiques. ALUR. Si quelques dispositions de la loi ALUR méritent amélioration, les mesures de jugulation et d’entrave, comme l’encadrement des loyers, doivent disparaître. Le reste de la loi, porteur de valeur ajoutée et de transparence, ne doit pas bouger. En revanche, qu’on ne rajoute rien de tout le quinquennat.

Il faut aussi simplifier les normes de construction et de travaux, mais aussi les majorités de décision en copropriété, les dispositifs d’aide et d’allocation ou encore les statuts fiscaux applicables aux investisseurs. Qu’on allège les contraintes déclaratives tracassières qui empêtrent l’exercice des agences immobilières et des cabinets de gestion, telles que la loi qui interdit le démarchage téléphonique ou encore les contraintes majorées d’affichage obligeant à exprimer le prix avec et sans honoraires…

Avis aux candidats aux primaires : quand nous présenterez-vous votre programme sur le logement ?

La question immobilière semble la cadette des préoccupations des candidats à la primaire. C’est à peine si elle est abordée ou bien alors, elle est engluée dans des considérations si techniques, comme la révision de la SRU ou du dispositif ALUR, que le vrai débat est occulté.
Il ne faudrait quand même pas oublier que le logement occupe souvent le premier poste de dépenses des ménages. C’est dire s’il est un motif de stress. Le sujet mériterait davantage de considération. En fait, les électeurs voudraient entendre des réponses claires aux interrogations qui suivent. Elles s’adressent aussi bien aux sept candidats sélectionnés à la primaire de droite qu’à ceux qui brigueront la primaire de gauche.

Nos concitoyens s’interrogent sur leur avenir…

Quid du rapport de Thierry Repentin sur la « Création d’une Société Foncière Publique » remis au Président de la République, le jeudi 15 septembre

« L’annonce de cette nouvelle foncière solidaire, dont l’objectif est d’acheter des terrains publics et privés pour la réalisation de logements sociaux, est peut-être une bonne nouvelle… Mais la création d’un énième organisme foncier est-il vraiment le bon véhicule ?
Espérons que cette société foncière publique, qui devrait voir le jour d’ici la fin de l’année, n’attaquera pas le droit à la propriété en disposant de prérogatives pénalisant encore une fois de plus les propriétaires.
Par ailleurs, pourquoi aller chercher du logement social uniquement dans le neuf ? Le parc résidentiel compte 34 millions de logements existants. Les conditions sont déjà réunies pour favoriser des loyers maîtrisés. La FNAIM réclame depuis des années la mise en place du bail solidaire. Celui-ci permettrait d’instaurer un véritable statut pour le bailleur privé qui en échange d’un loyer maîtrisé bénéficierait d’un abattement fiscal. »

L’immatriculation des syndicats de copropriétés : menace sur la propriété privée avec un nouveau texte dangereux

Ce gouvernement n’a pas toujours manifesté de bienveillance à l’égard des entreprises. Rattrapé par le principe de réalité, il tente maintenant de donner des gages de compréhension… en voyant des sociétés partout, y compris dans les copropriétés ! C’est un contresens total, d’autant plus dangereux que ces sociétés seraient tout sauf anonymes.

Les syndicats de copropriétaires ne sont pas des entreprises commerciales !

Notre inquiétude se fonde sur le décret relatif au Registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires. Tel qu’il est (enfin !) paru au Journal Officiel du 28 août, il assimile dangereusement les copropriétés à des entreprises commerciales. Il prévoit notamment les obligations de présenter un plan financier, de créer une réserve pour financer les travaux dans le futur, de normaliser les pièces comptables, comme si l’on avait affaire à une SAS ou à une SARL ! Et l’on pourrait imaginer que l’Etat, en ces temps de disette des finances publiques, décide d’assujettir les syndicats de copropriétés à l’impôt sur les sociétés !

Bien sûr, nous enrageons de voir des immeubles dégradés. Nous préférerions qu’ils soient tous bien entretenus et gérés. Mais nous ne confondons pas la finalité avec les moyens. Le but d’une entreprise est de créer des richesses, de les réinvestir pour continuer à croître, créer des emplois et payer des impôts. Quand on souhaite devenir propriétaire, ce n’est pas du tout dans cet état d’esprit !

5% des locataires ont peut-être eu une baisse de 5% de loyer… ! Fallait-il un bilan pour cela ?

Emmanuel Cosse, ministre du Logement, a fait aujourd’hui le bilan de la première année de l’encadrement des loyers. Un non-événement, car seulement 5% des locataires ont potentiellement bénéficié d’une baisse de 5% de leur nouveau loyer, déclare la FNAIM.

Revenons sur les chiffres et surtout les approximations de Madame la Ministre :

  • 30% de loyers en baisse : mais elle oublie de préciser que seuls 15% du parc est renouvelé chaque année. Cette baisse n’a donc touché que 5% du total des locations.
  • Doublement des loyers depuis 2000 : non, il n’a jamais eu lieu. « Selon l’INSEE, l’augmentation entre 2000 et 2016 n’a été que de 38%, soit en moyenne 2% par an*. À Paris (source OLAP), les loyers du parc privé ont augmenté entre 2000 et 2016 de +73%, soit +3,5% par an en moyenne » précise Jean-François Buet, Président de la FNAIM.

Et la ministre d’oublier un autre chiffre important, sur la même période, entre 2000 et 2014 la taxe foncière a augmenté de 70%. « On est loin des propriétaires qui s’enrichissent sur le dos de leurs locataires », continue-t-il.

« Malgré les affirmations de Madame la Ministre, après 1 an d’application, l’encadrement des loyers a montré son inaction. Les candidats à la location ont toujours autant de difficultés à trouver un logement malgré la mise en œuvre de cette mesure. L’étendre à la proche banlieue parisienne, à Lille ou encore Grenoble, ne changera rien à cette situation. Errare humanum est, perseverare diabolicum ! » conclut Jean-François Buet.
* indice des loyers dans l’indice des prix qui comprend, les HLM, mais les loyers HLM ont augmenté au moins aussi vite que ceux du secteur privé

Extension de la garantie Visale à l’ensemble des moins de 30 ans –enfin la fin de la GUL, une aberration de la loi ALUR

En étendant le dispositif Visale à l’ensemble des moins de 30 ans (jeunes salariés, non-salariés, chômeurs et étudiants, en dehors des « non boursiers » rattachés au foyer fiscal de leurs parents), le gouvernement met définitivement fin à l’aberration qu’était la Garantie Universelle des Loyers (GUL).

Extension de l’encadrement des loyers à l’Ile-de-France : vitesse et précipitation

Madame Emmanuelle Cosse, Ministre du Logement et de l’Habitat Durable, a donc mis fin à un long suspense en décidant d’étendre l’encadrement des loyers d’habitation de la loi ALUR. Le territoire concerné, après une année d’expérimentation à Paris intra-muros, est l’Ile-de-France dans sa quasi-totalité, soit 412 communes. On peut être tenté de réagir de façon idéologique à cet oukase, en mettant en avant que les propriétaires bailleurs doivent garder la liberté de fixer leur loyer comme ils l’entendent et que le droit de propriété est malmené dans cette affaire. Mais, je me placerais à un autre niveau, plus pragmatique.

Le pragmatisme dicte d’abord de se demander si les marchés locaux visés par cette extension ont besoin de ce mécanisme de modération et s’ils sont tellement déréglés par rapport à la solvabilité des ménages. Rien n’est moins sûr : l’observation statistique, notamment celle de notre fédération, mais aussi des autres sources, atteste que les loyers se sont stabilisés ou ont baissé depuis quatre ans. La temporalité de la politique n’est pas celle de l’économie, et depuis que le candidat Hollande a promis en 2011 un encadrement – loyalement inscrit dans la loi ALUR par Cécile Duflot -, il s’est passé cinq ans! Cinq ans que le marché a mis à profit pour se calmer. La bride de l’encadrement n’est plus utile, et elle va seulement donner le sentiment, une fois encore, qu’on tracasse les propriétaires, au risque avéré de les éloigner de l’investissement locatif privé.

L’encadrement des loyers est une mauvaise solution pour un vrai problème

Suite à l’annonce d’Emmanuelle Cosse d’étendre l’encadrement des loyers à plus de 400 communes de l’agglomération parisienne :

« Alors que le marché de l’immobilier retrouve son équilibre avec des taux d’intérêt bas, des volumes de vente à la hausse, des prix stables, voire en très légère baisse, cette annonce est décourageante pour notre secteur.
L’encadrement des loyers est une mauvaise solution pour un vrai problème. Ce dispositif est une aberration qui ne vise qu’à restreindre encore plus l’offre locative. La crise du logement est déjà criante sur Paris, ce n’est pas en organisant la pénurie avec un encadrement des loyers que cela va s’améliorer. Les locataires ne trouvent pas de logement, et cela empire de jour en jour.
Les investisseurs vont de nouveau fuir devant cette annonce politicienne. Les rendements locatifs vont continuer à s’éroder sur l’agglomération parisienne. On oriente le marché vers un assèchement de l’offre avec ce type de mesure. Et le risque reste un déplacement de l’offre vers des plates-formes de location touristique.
Nous n’attendions qu’une chose à la nomination d’Emmanuelle Cosse, qu’on nous laisse tranquille pendant un an, mais voilà que l’on complexifie et pénalise notre marché et nos métiers. »

Un jour triste pour l’Europe

« C’est un jour triste pour l’Europe. La victoire du Brexit est une mauvaise nouvelle tant pour l’Europe que pour la France. C’est une mauvaise nouvelle pour notre économie, et pour notre secteur, l’immobilier.
Nos amis britanniques résidant en France risquent, devant l’instabilité économique et politique qui commence, d’être contraints de vendre leur bien immobilier, quant à ceux désireux d’acheter, ils vont probablement devoir différer, voire annuler, leur projet.
Que dire à nos expatriés établis en Grande-Bretagne ? Qu’ils ne s’inquiètent pas ? Loin de là, ils devront rentrer dans un pays toujours plus ankylosé et avec une économie peu attractive. Le retour sera difficile.
Si nous ne pouvons pas encore mesurer toutes les conséquences du référendum, le choc politique qui nous traverse devrait amener nos dirigeants européens et nos instances communautaires à se remettre en question. »

 

Pour un « new deal » de l’investissement locatif privé

Notre ministre du logement et de l’habitat durable vient d’annoncer une grande action de mobilisation du parc vacant pour abonder l’offre locative. Elle veut inscrire, dans le prochain projet de loi de finances, un dispositif de conventionnement attrayant, de nature à inciter les propriétaires qui ne mettent pas sur le marché leur logement à le louer de nouveau, ou à le louer si sa destination était différente. Madame Cosse vise expressément les petites surfaces en coeur de ville, qui peuvent exiger des travaux de remise aux normes ou de confort pour lesquels les bailleurs manquent de moyens.

Décret sur les états des lieux: tout ça pour ça

Fallait-il que paraisse le décret du 30 mars dernier, en application de la loi ALUR, sur l’état des lieux? Fallait-il que les ministres concernés apposent leur signature au bas d’un texte d’une telle pauvreté? Car il faut être honnête: la loi du 24 mars 2014 nous avait habitué à de vrais changements dans les pratiques, et on doit lui reconnaître d’avoir beaucoup fait dans le sens de la transparence ou encore de la sécurité au profit du consommateur. Rien de tel avec ce décret, d’une étonnante vacuité.

Non à l’Internet zone de non-droit ou de passe-droits

Formidable outil de développement dans tous les domaines, Internet doit être salué comme un progrès. Ce n’est toutefois pas une raison pour traiter différemment les professionnels selon qu’ils opèrent sur la toile ou sur le terrain. Pour éviter toute distorsion de concurrence, l’Etat doit veiller à ce que tous les acteurs de la vie économique soient sur un même pied d’égalité.

C’est pourquoi la FNAIM dénonce la distorsion de concurrence qui pourrait être instaurée, dans le cadre du projet de loi pour une République numérique, entre les plateformes communautaires de location de courts séjours et les professionnels de la location de vacances.

La double faute du gouvernement

La loi ALUR a profondément modifié l’encadrement des activités de transaction et de gestion immobilières. Les évolutions apportées par le texte du 24 mars 2016, sur la rigueur des pratiques, la transparence, la valeur ajoutée, avaient été inspirées par les organisations professionnelles, la FNAIM en tête. Nous avons, en effet, appelé de nos vœux la création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), interlocuteur privilégié du gouvernement pour les projets de réglementation concernant les agents immobiliers et les administrateurs de biens. Nous avons, au sein de cette instance, élaboré un code de déontologie et obtenu des pouvoirs publics de rendre obligatoire la formation continue pour tous les professionnels, quel que soit leur statut.

Nous avons aussi approuvé la création d’une Commission de contrôle, organe disciplinaire, véritable tribunal d’exception, chargée d’examiner les différends entre particuliers et agents immobiliers ou gestionnaires. La loi a doté cette commission d’un arsenal de sanctions, du blâme à l’interdiction d’exercer. Mais cette commission, qui parachèvera cette nouvelle organisation de nos professions, ne voit pas le jour. Pourquoi? Pour des raisons de financement. Le gouvernement estime le coût de son fonctionnement annuel entre 500.000€ et un million d’euro, une évaluation, selon nous, excessive. Cependant, il faut à la future commission un budget affecté.

Projet de loi El Khomri : la victoire du réalisme économique

L’accueil fait par le monde des entreprises au projet de loi de la ministre du Travail Myriam El Khomri « visant à instituer de nouvelles protections pour les entreprises et les salariés » est sans précédent. La raison en est simple : pour la première fois depuis des décennies, c’est le réalisme économique qui a guidé la pensée réformatrice d’un gouvernement au moment de faire évoluer le droit du travail. Au demeurant, ce texte n’est pas le fruit de la victoire d’un camp, celui des employeurs, sur celui des salariés: cette vision est périmée depuis des lustres. Qu’est l’entreprise sans salarié et qu’est le salarié sans l’entreprise ? Voilà le vrai progrès de ce projet de loi au fond, concevoir la relation entre employeur et employé comme efficace et vouloir que l’équation soit équilibrée, en vue du maintien et du développement de l’emploi.
Où sont les progrès ? D’abord cesser de faire comme si les entreprises allaient toujours bien, indépendamment des étiages de marché et des circonstances économiques dégradées, ressortit au bon sens. Oui les baisses de chiffre d’affaire existent, oui les pertes d’exploitation existent. Ensuite, considérer que toutes les entreprises ne doivent pas être mises à la toise et que celles qui conquièrent de nouveaux marchés méritent plus de souplesse est salutaire. Oui la flexibilité apportée par l’assouplissement du temps de travail est gage de compétitivité. Enfin, les contentieux entre entreprise et salarié ne doivent grever d’incertitude ni l’avenir de l’une ni celui de l’autre. A cet égard, oui la sécurisation des parties par la maîtrise de l’aléa prud’homal était nécessaire.

La FNAIM est fondée à être plus sensible encore que les organisations professionnelles des autres secteurs d’activité à ces avancées juridiques et sociales : la cyclicité des marchés immobiliers et leur hyper dépendance à l’état de l’économie générale faisaient mauvais ménage avec la rigidité du statut de salarié et du temps de travail, et avec l’impossibilité pour une entreprise de faire valoir des difficultés économiques objectives. En outre, les entreprises de service à l’immobilier, agences immobilières et cabinets d’administration de biens, sont de taille artisanale ou familiale pour 90% d’entre elles, à l’origine de 80% des emplois : ces structures ont un besoin urgent de flexibilité et de pragmatisme. Le projet de loi El Khomri doit désormais être respecté par le Parlement dans sa logique fondamentale, qui permet de bien augurer d’une relance de l’emploi dans notre pays, en particulier dans l’immobilier. Rappelons que ce secteur peut générer jusqu’à un demi-point de croissance s’il lui est ménagé des conditions favorables.

Les nouvelles normes prudentielles pourraient-elles pénaliser la distribution de crédits immobiliers aux particuliers ?

Par la FNAIM, la FPI, les LCA-FFB

Les Fédérations professionnelles LCA-FFB, FNAIM, FPI, souhaitent alerter les Pouvoirs publics sur les conséquences que de nouvelles normes prudentielles pourraient avoir sur la relance du logement en France.
Le Comité de Bâle prépare actuellement une nouvelle recommandation sur le risque de crédit. Si elle était adoptée en l’état, cette norme reviendrait à pénaliser la distribution de crédits immobiliers aux particuliers avec peu ou sans apport, qui caractérisent tout particulièrement les primo-accédants aux revenus modestes et les jeunes ménages. Les opérations locatives en défiscalisation sans apport seraient également concernées.
Cette recommandation consisterait à accroître la pondération des fonds propres requis pour ces financements et pourrait dissuader les établissements financiers à les distribuer du fait des surcoûts entraînés.
Cette recommandation du Comité de Bâle peut par ailleurs apparaître paradoxale au regard du niveau très faible du taux d’impayés et de sinistres en France, y compris en temps de crise, comme en attestent les chiffres figurant dans les différents rapports de l’ACPR et dans les bilans de la SGFGAS (Société de gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale).
Aussi, les Fédérations professionnelles signataires invitent instamment les Autorités françaises à soutenir la spécificité du financement du logement en France afin qu’il ne soit pas pénalisé par ce projet de recommandation du Comité de Bâle.
Cette particularité française se base sur une analyse des banques fondée principalement sur la capacité de remboursement de l’emprunteur et non sur la valeur du logement financé provenant de modèles de financement plus anglo-saxons. Il en va de la poursuite d’une relance durable du logement, indispensable pour satisfaire les besoins en logement de nos concitoyens et pour la reprise de l’économie ainsi que celle de l’emploi.

Doit-on inscrire le droit au logement dans la Constitution pour mobiliser le foncier privé ?

C’est l’une des propositions du rapport remis aujourd’hui par le député socialiste Daniel Goldberg en commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale sur le thème « mobilisation du foncier privé en faveur du logement ». Qu’en pensent les professionnels ?

La FNAIM, par la voix de son Président Jean-François Buet :
Le droit au logement ne peut être inscrit au même titre que le droit à la propriété dans la constitution. Cela entraînerait un bouleversement hiérarchique en les plaçant à égalité. Le droit de propriété est et doit rester supérieur au droit au logement. Il ne peut y avoir d’équilibre entre les deux.
La collectivité ne peut franchir le Rubicon en mettant à mal le droit de propriété. Il s’agit d’une atteinte aux libertés individuelles et la remise en cause de la démocratie. Il ne peut y avoir de démocratie sans droit à la propriété privée. 64% des individus en France sont protégés par ce droit inaliénable.
L’Etat en est le garant. Qu’advient-il alors si cette garantie disparaît ? Une confiscation des biens au nom de l’Intérêt général ? L’Etat confisquera des terrains ? Des immeubles ? Des résidences secondaires ?
Partant de cette inscription ; toutes mesures fiscales incitant à la cession de terrain à bâtir se heurteraient alors à une question de constitutionnalité. Que faire valoir, le droit de propriété ou le droit au logement ? La vente ou la confiscation ?
Il s’agit là d’un raisonnement erratique. Il faut conserver la hiérarchie des normes. Le droit de propriété est une liberté publique.
Par ailleurs, des droits existent déjà, nous avons le DALO.

Emmanuelle Cosse, notre nouvelle ministre du Logement

Après la nomination d’Emmanuelle Cosse à la tête du ministère du Logement et de l’Habitat durable en remplacement de Sylvia Pinel, Jean-François Buet, Président de la FNAIM réagit :
« Nous attendons de rencontrer Mme Cosse afin de connaître sa ligne politique. Notre volonté est de nous mettre au travail le plus vite possible, un travail empreint de pragmatisme. Nous devons rapidement connaître ses positions quant à la mise en place de la loi ALUR et les différents décrets d’application qui en découleront. »

Bien’ici: le site immobilier de référence, tout un symbole

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Les acteurs majeurs de la transaction immobilière et de la promotion en France viennent de porter sur les fonts baptismaux un site d’annonces de logements existants et neufs à vendre et à louer. La nouvelle a fait grand bruit, d’abord parce que l’univers des sites immobiliers semblait confiné aux acteurs installés et qu’un nouvel entrant fait figure de trublion. La presse a d’ailleurs surtout retenu que « Bien’ici » pourrait signifier dans l’esprit de ses créateurs qu’à l’avenir on serait moins bien ailleurs.

Il est indéniable que les institutions et les entreprises qui se sont associées dans cette affaire ont voulu apporter au marché, à la fois aux internautes et aux professionnels, le premier portail d’une nouvelle génération. Le site a des atouts que ses prédécesseurs n’ont pas : la richesse de l’offre ou encore l’ergonomie sont à mettre au crédit de Bien’ici. Pourtant, l’essentiel n’est pas seulement là. Il est dans la démarche qui a permis à ce site grand public de voir le jour. Sans l’existence d’une communauté de professionnels, sans un idéal partagé de la transaction immobilière et sans une conception économique audacieuse, Bien’ici n’aurait pas été créé.

Roger Lemiale nous a quittés…

« C’est une figure emblématique du monde de l’immobilier qui disparaît, un homme de bien à tous égards ; nous en sommes profondément attristés. »

Roger LEMIALEC’est un ancien président incontournable de la Fédération et un ami, pour nombre d’entre nous, qui disparaît. Roger LEMIALE est décédé le 1er décembre 2015 à l’âge de 94 ans, et je souhaite lui rendre ici un hommage particulier, au nom de toute la profession.
Fervent défenseur de nos métiers depuis toujours, Roger LEMIALE a fortement contribué à la reconnaissance médiatique et politique de notre Fédération. Il avait conscience que pour l’amélioration de l’image de la profession, il fallait mieux faire comprendre les métiers de l’immobilier.

Certains se souviendront peut-être de son intervention dans « l’Événément », sur TF1 en mai 76 : il avait alors débattu de l’impôt sur les plus-values, avec Jean-Pierre FOURCADE, ministre de l’Économie et des Finances. Il était à l’époque le premier représentant du monde de l’immobilier à participer à une émission télévisée en « prime time » ; c’était également la première intervention de la FNAIM en télévision. C’est lui également qui impose la FNAIM dans tous les débats parlementaires relatifs à l’immobilier.

Il défend la réhabilitation de l’habitat ancien, se bat contre l’enregistrement des mandats et l’article 55 de la loi Hoguet, la concurrence des notaires, se bat d’autre part pour l’équilibre des rapports locatifs en 1982, dans le cadre du projet de loi Quilliot…

En ce qui concerne les activités et actions de la Fédération : Roger LEMIALE fait appel à un économiste pour produire des informations statistiques, anime des conférences de presse de conjoncture, nomme un attaché de presse pour développer des relations de confiance avec les journalistes, organise pour chaque grande activité une réunion par an ouverte à tous les professionnels afin d’étudier les problèmes du secteur, lance le 3615 FNAIM (précurseur du fnaim.fr !) et le réseau Transpac pour rassembler les biens de tous les confrères, etc… il est infatigable. Il est aussi profondément engagé et convaincu que les combats se mènent sur le terrain !

Roger LEMIALE aura exercé dans son agence de Maisons-Laffite, jusqu’à peu de temps avant sa mort, Personnage charismatique, reconnu par tous pour ses qualités humaines, il était toujours présent dans les manifestations organisées par la Fédération et c’était un grand plaisir que de le revoir dans chacune de ces occasions.


Les obsèques de Monsieur Roger Lemiale auront lieu mardi 8 décembre à 14h30 
en l’Eglise Saint Nicolas
17, rue de La Muette – 78600 Maisons-Laffitte

L’inhumation aura lieu en suivant au cimetière de Maisons-Laffitte

Vous pouvez envoyer vos condoléances à Mme Lemiale à l’adresse suivante : 12, avenue Eglé – 78600 MAISONS-LAFFITTE

Réforme du prêt à taux zéro : Un autre regard sur le logement existant

Le Gouvernement, par la voix de la ministre du Logement et de l’Egalité des territoires et du ministre du Budget, vient d’annoncer une réforme de fond du prêt à taux zéro. L’assouplissement des conditions d’accès pour les primo-accédants dans le neuf était souhaitable : après les efforts des promoteurs pour maîtriser les prix de sortie, le coût du foncier et l’impact des normes pèsent encore sur la solvabilité des ménages, et il fallait accentuer l’aide publique en leur faveur. Pour les logements existants, l’extension prévue aux achats sous condition de travaux sur tout le territoire témoigne d’une évolution heureuse du regard porté par les pouvoirs publics sur le marché de la revente.
La FNAIM l’appelait de ses vœux depuis longtemps.

Bail Multiloc de la Ville de Paris : victoire d’étape pour la FNAIM

La délibération récente de la Ville de Paris pour remettre sur le marché les logements locatifs vacants est historique : les propriétaires bailleurs qui stérilisaient délibérément leur bien depuis au moins six mois et qui acceptent de le louer par l’intermédiaire d’un professionnel recevront une prime de la collectivité locale, à la condition qu’ils consentent un montant de loyer inférieur de 20% ou plus par rapport au loyer de référence défini par l’arrêté préfectoral d’août dernier. Le versement régulier des loyers sera en outre couvert par une assurance financée par la mairie, comme les honoraires attachés à la location. Enfin, les éventuels travaux de remise en état du bien pourront aussi être pris en charge par la Ville. Au bout du compte, un bailleur parisien recevra jusqu’à 14 000 € de la part de la collectivité de proximité.

Code de déontologie des agents immobiliers : le tournant éthique

Alors que les familles françaises profitaient de la fin des vacances, il se passait quelque chose de majeur pour elles, sans qu’elles le sachent : un décret du 28 août dernier, signé des ministres de la justice et du logement, a institué un code de déontologie des agents immobiliers et des administrateurs de biens. Il fallait sans conteste ce geste fort pour changer le regard des ménages sur les professionnels de la transaction et de la gestion et pour améliorer la réalité.

Je n’ai jamais joint ma voix à celles qui soutenaient, au moment où se construisait la loi ALUR, que l’encadrement des activités immobilières était suffisamment rigoureux et que nous n’avions besoin de rien. Il manquait deux exigences fortes, la formation continue et une codification des comportements professionnels. La loi ALUR a remédié à ces deux défauts. Le texte paru avant la rentrée a mis en musique l’obligation de principe créée par la loi du 24 mars 2014. Que penser de ce texte de douze articles?

Mise en concurrence systématique du syndic : seule la FNAIM défend la liberté de choix qui doit être laissée au conseil syndical

La Loi ALUR avait initié la mise en concurrence des contrats de syndics de copropriété lors de chaque nouvelle désignation, quelle que soit la durée du contrat du syndic sortant. Le projet de loi Macron desserre un peu la contrainte en obligeant les conseils syndicaux à faire un appel d’offre tous les trois ans.

La commission spéciale de l’Assemblée Nationale chargée d’examiner les modalités de cette mise en concurrence, les a validées dans les mêmes termes que le Sénat.

Cette dernière version, avant même que le Gouvernement n’engage sa responsabilité sur le vote du projet de loi, a reçu l’assentiment de l’ARC et, plus curieusement, celui d’un syndicat professionnel.

La FNAIM plébiscite le libre jeu de la concurrence, mais elle s’oppose en revanche au caractère obligatoire de cette mise en concurrence, qui existe déjà dans les faits. Il serait totalement injuste de ne pas laisser le libre choix aux conseils syndicaux, acteurs majeurs et bénévoles de la copropriété. La FNAIM continuera donc à se battre, seule s’il le faut, contre cette obligation.

Non au détournement du dialogue social dans les TPE

Il faut n’avoir jamais mis les pieds dans une très petite entreprise (TPE) pour s’imaginer qu’on ne s’y parle pas, qu’il n’y a pas d’échanges entre le dirigeant et ses collaborateurs. Tous sont bien conscients qu’ils sont sur le même frêle esquif et, pour le maintenir à flot, ils sont capables de dépasser leurs conflits d’intérêts. Ils le font tous les jours.

Observer n’est pas encadrer

On attend d’une semaine à l’autre le décret relatif à l’encadrement des loyers, à prendre en application de la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce texte précisera comment, à partir des statistiques collectées, seront calculés les loyers de référence, qui serviront de base aux loyers de référence majorés. Il définira également comment seront fixées les caractéristiques particulières permettant des suppléments de loyer. Enfin, un arrêté préfectoral concernant Paris, à titre expérimental et provisoire, installera un encadrement sur la base des loyers de références. Ce dispositif règlementaire fera suite à la reconnaissance par l’Etat de l’observatoire existant sur le territoire de l’Ile-de-France, l’OLAP (observatoire les loyers de l’agglomération parisienne). Cet observatoire sera en outre enrichi par les données fournies par la FNAIM et émanant de ses adhérents.

L’imminence de l’encadrement des loyers dans la capitale rouvre le débat sur la pertinence de limiter les loyers d’habitation dans d’autres grandes villes, dont le marché est tendu, c’est-à-dire souffre d’un déséquilibre important entre une offre insuffisante face à une demande soutenue. La FNAIM a toujours considéré ce mécanisme inutile et dangereux. L’inutilité est déjà prouvée par les évolutions récentes du marché locatif national: sous l’effet de l’érosion du pouvoir d’achat des ménages et de la dégradation des conditions économiques générales, les loyers de relocation dans l’ensemble des métropoles ont baissé. En clair, le marché sécrète ses propres anticorps sans qu’il soit besoin de le juguler ou de le corriger.

En outre, l’encadrement est dangereux parce qu’il dissuade les investisseurs: le manque de liberté est aux yeux des acteurs économiques le pire des cancers, et à choisir entre deux placements, ils opteront pour celui qui les laisse piloter sans contraintes, ce qui ne veut pas dire sans réalisme économique et social, loin s’en faut.

La loi ALUR a disposé que tous les territoires denses devraient bâtir un observatoire des loyers fiable. Elle l’a fait avec la double préoccupation de la connaissance et du contrôle. Désormais, l’enjeu pour les pouvoirs publics va consister à maintenir cette corrélation entre observation et maîtrise règlementaire, ou à la nuancer. Le Premier ministre, prenant ses fonctions et promettant de rectifier dans la loi ALUR ce qui était nuisible au bon fonctionnement du marché, a dit avec sagesse que l’appréciation de ce lien se ferait par les élus locaux. Qui mieux qu’eux peut juger de l’utilité d’un plafonnement autoritaire si le marché ne s’autorégule pas ?

Au-delà de ces considérations de gouvernance politique, il est essentiel d’appréhender la complexité des marchés locatifs, qui s’accommode bien mal de la rusticité règlementaire. Le législateur a voulu que les caractéristiques particulières d’un logement puissent être prises en compte dans le calcul du loyer et justifier d’une majoration. Il semble ainsi que, là où sera mis en place l’encadrement par arrêté, le complément de loyer pourrait être défini par des critères spécifiques qui n’ont pas servi à fixer les loyers de référence. En somme, c’est au préfet qu’il incomberait de mesurer le caractère exceptionnel d’un logement ! Cela est évidemment irréaliste. A Paris on verrait très vite l’impossible application de ce dispositif public. On risquerait même de le voir plus qu’on le verrait ailleurs : les biens atypiques, de standing, avec des vues remarquables, avec des prestations hors normes, y sont plus nombreux que dans n’importe quelle ville.

Quoi qu’il en soit, tout s’est passé au moment du vote de la loi ALUR comme si le législateur s’était aperçu qu’il fallait mettre de l’intelligence dans la brutalité aveugle des normes règlementaires. Il l’avait même écrit en des termes que le Conseil constitutionnel a censurés: le mot « exceptionnel » ouvrait la porte à la rupture d’égalité. Le seul problème est que le préfet ne sera pas compétent pour comprendre les ressorts du marché. Cette compétence est l’apanage des agents immobiliers et des administrateurs de biens. Pour cette raison aussi, l’encadrement, fût-il nuancé, ne convient pas au marché.

Pour le reste, on ne dit pas assez que la connaissance est un rempart contre les dérives. Il ne fait aucun doute que le marché locatif français a pâti de l’absence de statistiques fiables et qu’il fallait que les territoires se dotent d’observatoires. La FNAIM et ses adhérents joueront le jeu de l’alimentation de ces observatoires, non pas parce que c’est désormais une obligation légale, mais par conviction économique. D’ailleurs, c’est la structure du marché qui est porteuse à cet égard du risque d’aberration dans la fixation des loyers: une location sur deux est faite de gré à gré, sans l’intermédiation d’un professionnel. Les mandataires ont un rôle modérateur, comme ils savent ajuster le prix d’un loyer aux caractéristiques particulières du bien. Se passer d’eux revient à risquer la déconnexion. En l’absence même d’observatoire, le professionnel connaît les prix du marché local, et sait aussi les rapprocher des capacités contributives moyennes des candidats locataires. L’approche statistique sera à cet égard un rempart supplémentaire contre les excès, spécialement ceux des particuliers, sans repousser les investisseurs. Au contraire, les observatoires vont faire du marché locatif ce que les économistes nomment un « marché expert », c’est-à-dire dans lequel les acteurs voient clair, par conséquent plus rassurant et attrayant.

Le nouveau contrat de syndic est paru

 

Le modèle type de contrat de syndic prévu par la loi ALUR vient d’être publié*. Ce contrat fixe une liste limitative des prestations particulières qui donne lieu au versement d’une rémunération complémentaire. Tout ce qui n’est pas compris dans cette liste est forcément compris dans le forfait annuel du syndic.

Un contrat de type « TOUT SAUF »
Entrent notamment dans les prestations comprises dans ce forfait annuel la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle à l’intérieur d’une plage horaire définie au contrat, la tenue de la comptabilité du syndicat et celle de chaque copropriétaire, l’ouverture des comptes bancaires séparés, la gestion de l’entretien courant des parties communes et de la maintenance des équipements communs, les frais de reprographie, les frais administratifs et la détention des archives …

Six postes de prestations particulières non comprises dans ce forfait pourront donner lieu au versement d’une rémunération complémentaire
: il s’agit des réunions supplémentaires de l’assemblée générale ou avec le conseil syndical, de la gestion des sinistres, des prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, aux travaux autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant, celles relatives aux litiges et contentieux, etc.

D’autres prestations dites « imputables au seul copropriétaire concerné »,
et pas au syndicat des copropriétaires, sont prévues pour le recouvrement des charges impayées, l’établissement de l’état daté ou la délivrance de documents sur support papier (copie du carnet d’entretien, des diagnostics techniques, des informations utiles à la réalisation d’un DPE, etc.)

Loi ALUR : Plafonnement des honoraires de location

La CLCV a révélé les résultats de son enquête sur le non-respect du plafonnement des honoraires de location par les agents immobiliers . Si l’on se réfère à cette étude, seuls 58% des 3/4 des agences affichant leurs honoraires se conforment à la réglementation.

Le nombre d’agents qui enfreint la loi est donc encore trop important. Ce phénomène est particulièrement accentué en zones tendues.

 

« J’estime qu’à partir du moment où la loi est entrée en vigueur, il est scandaleux qu’elle ne soit pas appliquée à la lettre. Le consommateur attend une attitude irréprochable de la part de son agent immobilier. À la FNAIM, nous incitons fortement nos adhérents à respecter et à se mettre en conformité avec ces nouvelles obligations,

et condamnons fermement ces pratiques. Il en va de la crédibilité de la profession.

La Fédération appelle de ses vœux une mise en place rapide de la Commission nationale de contrôle* : elle sera habilitée à prononcer, sans délai, des sanctions allant jusqu’à l’interdiction d’exercer à l’encontre des professionnels irrespectueux de leurs obligations ».

 

*Instance disciplinaire créée par la loi ALUR à la demande de la FNAIM.

Réflexion publique sur le logement : un heureux remue-méninges

Décidément, le logement obsède la réflexion publique : après Terra Nova, le think tank proche de la majorité, c’est François Fillon, probable candidat à la prochaine élection présidentielle, qui a présenté son programme pour l’immobilier. On annonce aussi la copie de l’UMP et de son président dans les jours qui viennent. Les corps intermédiaires ne sont pas en reste, et apportent leur contribution experte, justement destinée à éclairer ceux qui sont aux affaires et ceux qui y seront : la FNAIM a pris une part active au livre blanc du MEDEF – dont elle est membre -, publié le 9 mars.

Il faut apprécier ces contributions politiques du moment de deux manières. D’abord, elles ont le grand mérite d’avoir été déployées par des femmes et des hommes engagés à des titres divers dans l’action publique, tous préoccupés par leur pays et conscient de l’importance cardinale du logement. Notre secteur d’activité n’a pas toujours bénéficié de cette estime politique au sens premier du terme. C’est de bon augure alors que se profilent des échéances électorales majeures.