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Actualités

CP du 9 mars 2015 – Livre blanc sur le logement du MEDEF : les propositions de la FNAIM pour le parc existant

Avec son Livre Blanc sur le logement, le MEDEF a voulu rappeler qu’emploi et logement étaient intimement liés. Acteur majeur par son poids économique, le secteur de la construction joue également un rôle clé dans la transition énergétique (le bâtiment représente 40% de la consommation énergétique) et pour l’emploi. Mobilité professionnelle et mobilité résidentielle doivent mieux s’articuler ; et le logement ne doit plus être un frein pour les salariés français qui en font, après l’emploi, leur préoccupation majeure.

Le logement existant comme solution majeure

L’année 2014 aura été un bon millésime pour les transactions de logements existants. Avec 710 000 opérations d’achat-revente, les chiffres ont fait mentir les oracles les plus sombres même si, au cours des meilleures années, il s’en concluait un peu plus de  800 000. Mais c’était bien au-delà de la décennie passée. Cette performance, surprenante eu égard au contexte politique et économique, mérite d’être interprétée.

D’abord, le marché du logement a su, depuis trois ans, se rapprocher de la solvabilité des ménages. On ne peut nier que les augmentations des années 1999-2012 (hors les baisses de 2008-2009) avaient éprouvé les capacités contributives des acquéreurs, jusqu’à exclure une forte proportion d’entre eux. Cette réalité est d’autant plus sévère dans les grandes agglomérations, qui ont connu une vitesse de croissance des prix bien plus forte que les villes moyennes ou que les territoires ruraux. Depuis trois ans, l’ensemble du pays a recouvré une certaine modération, qui a resolvabilisé la demande.

Un pompiste ne fait pas un bon maçon

Prenez une voiture et confiez-la à plusieurs pilotes qui ne connaissent ni le véhicule, ni la route, ni leur destination. Incapables de s’entendre, ils sont constamment le pied sur le frein et la voiture n’avance pas.
« Puisqu’elle ne marche pas, arrêtez de faire le plein, vous économiserez du carburant », dit le pompiste.

C’est l’image qu’inspire le rapport remis au gouvernement par trois corps d’inspection publics et révélé par le quotidien économique « Les Echos » du 30 janvier 2015. La voiture, c’est la politique du logement. Les pilotes, ce sont les élus et les administrations en charge de cette politique. Le pompiste, c’est Bercy, le ministère des Finances.

Observer les loyers, oui, c’est constructif. Les encadrer, non, c’est contreproductif !

« Il n’y a pas de contradiction de notre part à soutenir les observatoires locaux des loyers et à combattre l’encadrement de ces mêmes loyers », déclare Jean-François Buet, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier, qui explique :

  • « Les observatoires sont indispensables à la parfaite connaissance des marchés locatifs ; ils nous apporteront les informations qui nous permettront d’agir efficacement pour le logement, principalement en développant l’offre dans les secteurs les plus tendus.
  • L’encadrement, au contraire, est une mesure stérile et contreproductive dans la mesure où elle dissuade d’investir dans le logement locatif alors que celui-ci n’a jamais autant eu besoin d’être soutenu et encouragé. »

Les agents immobiliers n’ont pas besoin d’un monopole

Une idée ressort régulièrement, lancinante, émise ici ou là dans la communauté des agents immobiliers : et si le recours à un professionnel était rendu obligatoire pour réaliser une transaction ?

La réflexion est légitime. Même si les statistiques du taux de pénétration des agents immobiliers sont incertaines, on s’accorde à reconnaître qu’une vente sur deux environ se fait sans le concours d’un mandataire. S’agissant d’un acte à si forts enjeux pour les ménages, on peut s’étonner d’un si faible taux de pénétration professionnelle. On peut s’étonner que les Français s’accommodent d’une information aléatoire sur le bien, d’une estimation hasardeuse du prix ou encore d’un compromis ou d’une promesse de vente rédigée de façon approximative et de l’absence de garantie en cas de problème. Bref, au nom de la sécurité des transactions, on pourrait vouloir conduire par la loi acquéreurs et vendeurs à passer par un agent immobilier.

L’expertise des marchés : l’atout des agents immobiliers au service de la maîtrise des loyers

De la loi ALUR, les professionnels de l’immobilier sont tentés de ne retenir que les dispositions polémiques, et de négliger celles qui constituent d’authentiques avancées. Il faudra sans doute un certain temps pour, tout bien pesé, mesurer les apports positifs de ce texte fleuve à l’évolution du professionnalisme et de sa perception par le public.

Une disposition a clairement la vertu de mettre l’agent immobilier et l’administrateur de biens au cœur de l’immobilier, au profit des ménages, celle qui crée le principe d’observatoires locaux des prix de location.

Le « Bail Solidaire », une solution FNAIM pour plus de logements à louer avec des loyers moins chers

Dans sa volonté d’ « Agir pour le logement » et d’accroître l’offre locative à loyers maîtrisés, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a proposé depuis plusieurs années le concept de bail solidaire. Il consiste à offrir au locataire un logement éco-performant pour un loyer proche du niveau HLM et au propriétaire, en contrepartie, une fiscalité allégée. Il contribue, en outre, à favoriser la mixité sociale dans les centres villes et les quartiers existants.

Avec cette solution, tout le monde est gagnant : les locataires, qui bénéficient d’un afflux de locations moins chères, accessibles à des familles modestes ; les propriétaires-bailleurs, qui se sentiront remotivés par une moindre taxation ; l’Etat et les Collectivités territoriales, qui disposeront ainsi d’un parc locatif élargi et immédiatement disponible car déjà construit.

Bilan FNAIM des marchés du logement en 2014 : « Une année peu dynamique où les écarts de prix se sont creusés »

« Nos professions ont connu une année 2014 chahutée. Il leur a fallu batailler ferme pour que soit amendé le projet de loi ALUR. Mais, au final, le pire a sans doute été évité et des avancées significatives ont été obtenues pour nos métiers, notamment avec la création du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) et l’extension de la formation professionnelle », rappelle en introduction Jean-François BUET, président de la FNAIM.

« Pour les marchés du logement, poursuit-il, 2014 aura été une année peu dynamique où les écarts de prix se sont creusés. Le nombre de ventes est resté faible dans le parc existant et s’est effondré dans le neuf. Côté prix, si les villes à forte attractivité tirent leur épingle du jeu, les autres accusent un net repli, encore accentué dès que l’on s’éloigne du centre vers la périphérie ».

CP du 25 novembre 2014 – La FNAIM appelle à un plan « Urgence logement locatif »

Au moment où l’Association des Maires de France tient son Congrès, la FNAIM propose une mobilisation d’urgence du parc privé existant dans des communes volontaires. L’expérimentation de ce dispositif « d’urgence locative » a pour objectif d’augmenter l’offre de logements disponibles du parc privé existant.
La Fédération Nationale de l’Immobilier veut apporter des solutions aux villes et agglomérations qui font face à une raréfaction de logements locatifs. A un moment où le contexte budgétaire et la baisse des dotations de l’État réduisent la marge de manœuvre des collectivités, il apparaît indispensable de renouveler les approches en matière d’accès au logement.
La FNAIM est prête à mettre à disposition auprès de localités volontaires, son expertise et sa connaissance des marchés locaux, pour l’expérimentation d’un dispositif complémentaire au parc public social qui mobiliserait le parc privé existant.

Un inadmissible silence

Les Français attendaient l’intervention télévisée du Chef de l’Etat pour comprendre quel cap guidait la marche du pays. Ils espéraient qu’il était conscient des enjeux et qu’il avait identifié les leviers de la relance.
Ils ont été déçus : pas un mot sur le secteur à la fois le plus affaibli de notre économie et le plus porteur de chances pour l’emploi et l’équilibre social des familles, le logement.

La Loi ALUR et le Projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises : simplification en vue

Le projet de loi* relatif à la simplification de la vie des entreprises entre en débat aujourd’hui au Sénat. La loi ALUR, selon la FNAIM, devrait bénéficier de mesures de simplification.

Ce texte issu du Conseil de simplification d’avril 2014 concerne un grand nombre de domaines. La FNAIM, accompagnée des principaux réseaux immobiliers, note avec satisfaction que ce projet s’appliquera également à la loi ALUR.

Le secrétaire d’État chargé de la Simplification, Thierry Mandon, avait souligné que « sans remettre en cause les objectifs de transparence et de bonne information poursuivis par la loi ALUR », le gouvernement souhaitait « alléger des dispositions initialement prévues qui peuvent apparaître lourdes ou différer des transactions ».

Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières : le risque du bal des egos

L’encre du décret qui a installé le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières n’est pas encore sèche qu’il est déjà attaqué par une organisation déplorant de ne pas y siéger : la CNASIM, qui rassemble les agents commerciaux intervenant dans le secteur immobilier, estime qu’elle devait siéger au sein du Conseil, au motif que ses adhérents ne sauraient être représentés par les syndicats d’agents immobiliers constituant cette nouvelle instance, au côté des associations de consommateurs.

CP du 14 octobre 2014 – Formation aux métiers de l’immobilier : à nouveaux enjeux, nouvelle école

La FNAIM s’est lancée dans la formation des agents immobiliers il y a plus de 50 ans, avant même la loi Hoguet de 1970 donnant son statut légal à la profession. En 2005, la Fédération ouvrait l’Ecole Supérieure de l’Immobilier (ESI). Aujourd’hui, pour répondre aux nouveaux besoins de formation dans un secteur essentiel à l’économie nationale et à l’emploi, l’ESI déménage et s’agrandit.

CP du 6 octobre 2014 – Guy Hoquet L’Immobilier rejoint la FNAIM

Guy Hoquet L’Immobilier a signé le 24 septembre dernier un partenariat d’adhésion avec la FNAIM. 3e réseau français de franchise immobilière, avec 500 agences et cabinets d’affaires et 1.750 collaborateurs, celui-ci renforce la représentativité de la FNAIM qui fédère un peu plus du tiers des agences immobilières présentes dans l’Hexagone.

« On ne défend pas bien le consommateur avec de mauvais arguments »

En réponse aux propos de Michel Fréchet, Président de la Confédération générale du logement (CGL).

« On ne défend pas bien le consommateur avec de mauvais arguments ».
De plus, pour les ventes intervenant directement entre particuliers, il convient de rappeler que le consommateur, qu’il soit vendeur ou acquéreur, reste très mal protégé.

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose l’annexion d’un grand nombre de documents à l’avant contrat de vente d’un lot de copropriété. Cet acte, une promesse ou un compromis de vente, sert à sceller l’accord des parties.
Il doit être établi sans retard, pour la satisfaction du vendeur comme de l’acquéreur.

CP du 01 octobre 2014 – Contrat de syndic : à quand le modèle-type ?

« Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. »
« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat », dit la loi ALUR du 24 mars 2014 (Article 55 I- 5°-a).

Le décret d’application prévu n’est, à ce jour, pas encore paru. Il convient d’abord d’élaborer le « contrat type », une tâche à laquelle s’est attelé le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI), mis en place au cours de l’été. Le projet de décret rédigé par le ministère du Logement devra ensuite être soumis au Conseil d’Etat avant publication. Alors seulement il sera publiable, à une date impossible à prévoir aujourd’hui.

CP du 11 septembre 2014 – Plafonnement des honoraires de location : La mesure entre en vigueur lundi 15 septembre 2014

Les honoraires perçus auprès des locataires par les agents immobiliers à l’occasion de la mise en location d’un logement, meublé ou non, à titre de résidence principale du locataire, sont plafonnés par la loi ALUR du 24 mars 2014. Les éléments de calcul de ces honoraires sont précisés par un décret du 1er août 2014 qui entre en application le 15 septembre 2014.

L’encadrement des loyers : une mauvaise voie

La décision du Premier ministre d’appliquer l’encadrement des loyers avec une grande parcimonie a surpris. Il est clair que sa vision du marché détonne par rapport à celle de Madame Duflot, naguère ministre de l’égalité des territoires et du logement : elle considérait que la modération des loyers d’habitation passait par un dispositif autoritaire, fondé sur la définition de loyers médians de référence et de plafonds fixés par rapport à cette toise. On doit d’ailleurs à l’honnêteté intellectuelle de dire ce que rappelle Cécile Duflot : le candidat François Hollande avait lui-même promis ce mécanisme au cours de sa campagne présidentielle. Il faut même aller plus loin dans la contrition… La loi du 6 juillet 1989, qui reste la législation fondamentale des relations locatives, à l’époque inspirée par Pierre Méhaignerie, posait le principe de décrets de blocage dans les marchés tendus.

Location : la FNAIM propose un plan de mobilisation du parc ancien privé

 

La FNAIM a pris acte du plan de relance du logement, annoncé par le Premier ministre, en constatant qu’il était quasi-exclusivement dédié à la construction de logements neufs.

La Fédération a noté également que le volet locatif du plan gouvernemental favorisait la location à loyer maîtrisé pour les nouveaux logements (plafonds de loyers Duflot-Pinel, logements dits « intermédiaires »).

 

Considérant que cette façon incitative de faire baisser les loyers est bien préférable à toute forme d’encadrement, la FNAIM propose la création d’un statut fiscal du bailleur privé acceptant de mettre à disposition des logements existants à des loyers inférieurs au prix du marché.

 

Remaniement ministériel : quels enseignements pour le logement ?

Ceux qui sont avides de sensations fortes dans l’univers du logement en ont été pour leurs frais : à la faveur de la crise gouvernementale à laquelle le Président de la République a dû faire face, contesté quant à sa politique économique par deux de ses ministres, aucun changement en l’Hôtel de Castries, rue de Varenne à Paris. Madame Sylvia Pinel est reconduite dans ses fonctions. Au passage, son périmètre est élargi à la ruralité.

 

Que penser de ce remaniement pour le logement ?

D’abord, le secteur de l’immobilier s’accommode très mal de l’agitation et des bouleversements permanents. Les ménages ont besoin de stabilité politique pour s’engager dans une opération d’accession ou d’investissement. Les professionnels, ceux de la construction comme ceux qui s’occupent du patrimoine existant, aspirent aussi au calme et à la lisibilité des règles du jeu. La confiance renouvelée par le Premier ministre à Madame Pinel est à cet égard tout-à-fait bienvenue.

 

Les 7 propositions de la FNAIM pour relancer le secteur du logement

1 – L’extension du prêt à taux zéro à l’ancien destiné aux ménages les plus modestes sous condition de revenus et de travaux destinés à l’amélioration de la qualité énergétique des logements les plus vétustes.

2 – L’instauration de mesures de soutien intergénérationnel, telles que des exonérations ou des réductions de droits de donation entre grands-parents et petits-enfants.

3 – Le retour à un système d’imposition des plus-values immobilières plus simple à calculer et moins confiscatoire.

4 – Une inversion complète d’orientation de la fiscalité sur les terrains à bâtir en revoyant le délai de 30 ans de rétention pour bénéficier de l’exonération de la taxation des plus-values sur les cessions de terrains.

5 – Un encouragement à l’investissement locatif résidentiel pour mobiliser le parc privé et rétablir la confiance auprès des investisseurs privés.

6 – Une diminution des frais de mutation qui sont, en France, parmi les plus élevés d’Europe.

7 – Une vigilance accrue sur le risque d’une augmentation des taux des prêts immobiliers.

Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières entérine les honoraires de location

La première réunion du Conseil National de la Transaction et la Gestion Immobilières (CNTGI) s’est tenue le 30 Juillet au Ministère du Logement et de l’Egalité des Territoires. La ministre, Sylvia PINEL, a installé le CNTGI aux côtés de Bernard VORMS, Président de cette nouvelle instance.

Enfin ! Les professionnels de l’immobilier ont leur conseil national

Le Conseil national de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI), colonne vertébrale des propositions de la FNAIM pour une réforme des métiers de l’immobilier contenues dans le Livre Blanc de mai 2011, est opérationnel.
Créé par l’article 24 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), sa composition et son fonctionnement viennent d’être annoncés par le décret 2014-843 du 25 juillet publié le 27 juillet. L’arrêté nommant les membres devrait être pris dans les prochains jours.

Loi ALUR : la FNAIM a été entendue

À l’occasion des débats parlementaires sur le projet de loi sur la simplification de la vie des entreprises, l’assemblée vient d’autoriser le gouvernement à légiférer par ordonnance pour ajuster des dispositions prévues par la loi ALUR dans le domaine des transactions immobilières en copropriété.

La FNAIM se félicite de ces prochaines évolutions qui devraient être prises rapidement

Relancer des transactions bloquées
La volonté d’«améliorer l’information et la protection des acquéreurs » en les informant « le plus en amont possible des caractéristiques du bien » a toujours été défendue par la FNAIM, mais les modalités prévues par la loi ALUR complexifient à l’excès et ralentissent les ventes en copropriété dans un marché déjà lourdement impacté.
Des dispositions transitoires et des ajustements seront pris et devraient permettre aux transactions de se dérouler à nouveau dans des délais satisfaisants pour les particuliers comme pour les professionnels.

La FNAIM présente : Les annonces à rallonge de la loi ALUR

Choc de « simplexité » ou de « complification » ?

Sous l’effet de la loi ALUR, les annonces immobilières de vente vont s’allonger avec de nouvelles mentions obligatoires relatives à la copropriété. L’obligation s’impose à tous les annonceurs, qu’ils soient professionnels ou particulier, et quel que soit le support utilisé : vitrine, presse, internet, affichette placardée chez le commerçant du coin, etc.

La volonté d’informer l’acquéreur le plus en amont possible est louable. Mais les informations imposées par la loi ALUR ne sont pas des plus pertinentes et alourdissent exagérément les annonces. L’impression des petites annonces immobilières sur support papier était déjà en voie d’extinction, voilà qui devrait achever de l’éteindre rapidement.

La Loi ALUR fait enfin l’unanimité… contre elle !

La loi ALUR fait enfin l‘unanimité… contre elle et sur le constat de ses effets dévastateurs et bloquants au regard de la fluidité du marché de l’immobilier avec pour conséquence principale la fuite des investisseurs français et étrangers de ce secteur d’activité.

Le redécoupage des Régions, entre bon sens et contresens

La bataille du logement se gagnera au plan local, « sur le terrain ». Toute réforme territoriale doit tenir compte de cet enjeu majeur, au même titre que l’emploi et la croissance. Avec les métropoles et l’intercommunalité, la récente loi de décentralisation va dans le bon sens. Il reste à corriger un contresens en allégeant le millefeuille administratif.

La loi Duflot vidée de sa substance ? Tout ça pour ça…

Le gouvernement cherche à vider la loi Duflot de sa substance. La FNAIM, par la voix de son président Jean-François Buet, se demande s’il faut se réjouir ou se désoler de cette nouvelle.

« Se réjouir, bien sûr, de constater que le principe de réalité prévaut désormais. Les pouvoirs publics reconnaissent le bien-fondé des mises en garde adressées depuis le début par les professionnels de l’immobilier.

En effet, sous le couvert de protéger les locataires, le texte a découragé les propriétaires bailleurs. Or sans ces derniers, la notion même d’immobilier locatif  disparaît !

Les trois premiers décrets « ALUR » attendus en juin par la FNAIM

Les trois premiers décrets d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014 (sur les quelques 208 recensés) devraient  paraître au cours du mois de juin.

Installation du Conseil National
Le premier est celui qui nommera les membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, « dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et  de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités » des agents immobiliers et des administrateurs de biens, aux termes de la loi ALUR.
« L’installation de ce Conseil est attendue avec impatience par les professionnels. Nous espérons  en effet qu’il sera consulté pour l’élaboration des décrets ultérieurs relatifs à la profession, et notamment les deux autres textes annoncés pour juin 2014 » commente Jean-François Buet, président de la FNAIM.

Honoraires de location
Le deuxième décret attendu viendra plafonner la quote-part des « honoraires d’agence »  incombant au locataire lorsque la location est conclue par un agent immobilier.
« La FNAIM espère que les professionnels seront entendus pour que la rémunération allouée aux agences  rémunère effectivement le service rendu » poursuit Jean-François Buet.

Encadrement des loyers
Le troisième décret instaurera l’encadrement des loyers dans les 28 zones urbaines tendues recensées sur le territoire national.
Dans ces zones, c’est le préfet qui fixera « chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique », précise la loi ALUR.
Le préfet déterminera ces loyers sur la base des données fournies par des observatoires locaux auxquels participeront les observatoires FNAIM.

Vente d’un lot de copropriété : des avant contrats d’un kilo !

 

Pour informer et protéger les acquéreurs d’un bien en copropriété, volonté certes louable du législateur, la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 oblige les vendeurs à annexer près de quinze documents au compromis ou à la promesse de vente.

L’ensemble de la profession, FNAIM en tête, alerte les pouvoirs publics : exiger d’annexer l’ensemble de ces documents d’information à l’avant-contrat ralentit et alourdit le processus des ventes immobilières. De plus, cette mesure porte sérieusement atteinte à la sécurité des contrats.